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Renovierung vor dem Einzug oder nach dem Auszug – was ist sinnvoll?
Renovieren Sie nach Möglichkeit vor dem Einzug in die neue Wohnung — in leeren Räumen ist die Arbeit 15 bis 30 % günstiger, deutlich schneller und für Sie stressfrei. Die Renovierung nach dem Auszug betrifft dagegen meistens die alte Wohnung und ist keine freie Entscheidung, sondern eine Frage Ihres Mietvertrags.
Beides schließt sich nicht aus. Bei einem typischen Wohnungswechsel in München fallen sogar regelmäßig beide Aufgaben an. Dieser Artikel klärt, welche Reihenfolge sinnvoll ist, was jeweils dafür spricht und wie Sie Termine so legen, dass keine Leerlaufzeiten entstehen.
Hinweis zu den Zahlen: Alle Preisangaben sind marktübliche Orientierungswerte für München und Umgebung. Ein verbindlicher Festpreis entsteht nach einer Besichtigung.
Der entscheidende Punkt: leere Räume
Die wichtigste Variable ist nicht der Zeitpunkt an sich, sondern ob die Wohnung leer ist. In einer leeren Wohnung entfallen:
- Abdecken und Abkleben von Möbeln
- Verschieben von Einrichtung zwischen den Räumen
- Zwischenreinigung nach jedem Arbeitsschritt
- Rücksicht auf bewohnte Bereiche und Arbeitszeiten
- Verzögerungen, weil ein Raum gerade nicht zugänglich ist
Handwerker arbeiten dadurch in einem Durchgang statt raumweise. Das ist der Grund, warum dieselbe Malerleistung in der leeren Wohnung spürbar weniger kostet.
Renovierung vor dem Einzug
Dafür spricht
- Günstiger und schneller, weil in leeren Räumen gearbeitet wird
- Nur ein Umzug — Sie ziehen direkt in den fertigen Zustand ein
- Freie Materialwahl: Böden, Wandfarben und Bäder lassen sich ohne Rücksicht auf vorhandene Möbel planen
- Kein Wohnen auf der Baustelle — kein Staub, keine gesperrten Räume
- Schäden fallen sofort auf, solange noch nichts verstellt ist
Dagegen spricht
- Sie zahlen unter Umständen zwei Mieten parallel, solange beide Wohnungen laufen
- Der Einzugstermin verschiebt sich um die Bauzeit
- Bei Verzögerungen wird der Zeitdruck schnell unangenehm
Wann es sich klar lohnt
Immer, wenn Böden, Bad, Küche oder Elektrik betroffen sind. Diese Gewerke lassen sich in einer bewohnten Wohnung kaum sinnvoll durchführen. Auch reine Malerarbeiten sind vorher fast immer besser — die Ersparnis übersteigt in der Regel eine zusätzliche Monatsmiete.
Renovierung nach dem Auszug
Hier geht es meistens um die alte Wohnung und um die Frage: Was schulde ich dem Vermieter?
Dafür spricht
- Erfüllung vertraglich wirksam vereinbarter Schönheitsreparaturen
- Höhere Chance auf vollständige Kautionsrückzahlung
- Vermeidung von Nachforderungen, die der Vermieter sonst selbst beauftragt und Ihnen in Rechnung stellt — meist zu höheren Sätzen
Dagegen spricht
- Sie investieren in eine Wohnung, in der Sie nicht mehr wohnen
- Zeitdruck bis zum Rückgabetermin
- Die Pflicht besteht häufig gar nicht in dem Umfang, den der Vermieter behauptet
Was Sie wirklich schulden
Der BGH hat die Rechtslage in den letzten Jahren deutlich zugunsten der Mieter geschärft:
- Starre Fristenpläne sind unwirksam. Klauseln, die etwa alle drei Jahre streichen lassen, unabhängig vom Zustand, halten nicht.
- Unrenoviert übergeben heißt meist: unrenoviert zurück. Wurde die Wohnung ohne Renovierung übergeben und gab es keinen angemessenen Ausgleich, entfällt die Pflicht zu Schönheitsreparaturen in der Regel vollständig.
- Schönheitsreparaturen ≠ Instandsetzung. Streichen, Tapezieren und Lackieren können Ihnen auferlegt werden. Der Austausch von Bodenbelägen, Fenstern oder Sanitärobjekten gehört zur Instandhaltungspflicht des Vermieters.
- Besenrein ist immer geschuldet — geräumt, gekehrt, ohne Müll. Eine professionelle Endreinigung ist dagegen keine Standardpflicht.
Prüfen Sie also zuerst Ihren Mietvertrag und den Übergabeprotokoll-Zustand beim Einzug, bevor Sie einen Maler beauftragen. Details dazu im Artikel Renovierungspflicht beim Auszug.
Was eine Renovierung in München kostet
| Leistung | Marktübliche Spanne |
|---|---|
| Malerarbeiten (Wand, gestrichen) | 12 – 25 € / m² Wandfläche |
| Tapezieren inkl. Material | 18 – 35 € / m² |
| Laminat verlegen | 35 – 55 € / m² |
| Vinyl / Designboden | 45 – 75 € / m² |
| Parkett verlegen und versiegeln | 70 – 130 € / m² |
| Fliesen legen | 60 – 110 € / m² |
| Badsanierung komplett (4–6 m²) | 9.000 – 22.000 € |
| Küchenmontage | 400 – 1.200 € |
| Komplettrenovierung Wohnung (ohne Bad) | 250 – 600 € / m² Wohnfläche |
Die richtige Reihenfolge
Wer die Gewerke in der falschen Reihenfolge beauftragt, zahlt doppelt. Bewährt hat sich:
- Rückbau und Entrümpelung — alles raus, was nicht bleibt
- Elektrik und Sanitär — Leitungen liegen in der Wand, alles danach schließt sie
- Trockenbau, Verputzen, Spachteln
- Malerarbeiten — Decken und Wände, solange der Boden noch unempfindlich ist
- Bodenbelag — immer zuletzt bei den Ausbaugewerken
- Küche, Möbelmontage, Endreinigung
Der häufigste teure Fehler: erst den neuen Boden legen, dann streichen. Farbspritzer, Kratzer und Abdeckarbeiten kosten am Ende mehr als die gewonnene Zeit.
Termine richtig legen
Der Idealfall bei einem Wohnungswechsel in München sieht so aus:
- Woche 1–2: Übergabe der neuen Wohnung, Besichtigung, Materialentscheidungen
- Woche 2–5: Renovierung der neuen Wohnung im leeren Zustand
- Woche 5: Umzug in die fertige Wohnung
- Woche 5–6: Entrümpelung und, falls geschuldet, Schönheitsreparaturen in der alten Wohnung
- Woche 6: Rückgabe der alten Wohnung
Planen Sie mindestens eine Woche Puffer über die geschätzte Bauzeit hinaus. Lieferzeiten für Böden, Fliesen und Sanitärobjekte sind der häufigste Grund für Verzögerungen — bestellen Sie Material früh und lassen Sie sich die Verfügbarkeit bestätigen, bevor der Umzugstermin fixiert wird.
Wer keinen Überlappungsmonat hat, sollte die Reihenfolge umdrehen: erst umziehen, dann in der neuen Wohnung raumweise renovieren. Das ist unbequemer und teurer, vermeidet aber doppelte Miete.
Alles aus einer Hand statt drei Termine
Der praktische Vorteil, wenn Renovierung, Umzug und Entrümpelung von einem Anbieter kommen: Die Reihenfolge wird einmal geplant und gehalten. Verzögert sich der Boden, verschiebt sich der Umzugstermin automatisch mit — statt dass drei Firmen aufeinander warten und sich gegenseitig die Schuld geben.
Mehr dazu auf der Seite Renovierung und Sanierung in München und beim Komplettservice aus Umzug, Entrümpelung und Renovierung.
Renovierung und Umzug aus einer Hand planen
Wir sehen uns beide Wohnungen an, legen die Reihenfolge fest und koordinieren Renovierung, Umzug und Übergabe so, dass Sie nur einmal umziehen.
Häufige Fragen zu diesem Thema
Ist es besser, vor dem Einzug oder nach dem Auszug zu renovieren?
Fast immer vor dem Einzug in die neue Wohnung. In leeren Räumen arbeiten Handwerker schneller, es muss nichts abgedeckt oder verschoben werden, und Sie ziehen nur einmal um. Renovierungen nach dem Auszug betreffen dagegen meist die alte Wohnung und sind eine Frage des Mietvertrags.
Wie viel günstiger ist eine Renovierung in leeren Räumen?
Erfahrungsgemäß 15 bis 30 %. In einer leeren Wohnung entfallen Abdecken, Möbelrücken und Zwischenreinigung. Böden und Wände lassen sich in einem Durchgang bearbeiten, statt raumweise um den Hausrat herum.
Muss ich beim Auszug renovieren?
Nur wenn eine wirksame Klausel im Mietvertrag steht. Starre Fristenpläne und Klauseln, die unabhängig vom tatsächlichen Zustand renovieren lassen, sind laut BGH unwirksam. War die Wohnung unrenoviert übergeben, entfällt die Pflicht zu Schönheitsreparaturen in der Regel ganz.
Wie lange dauert eine Renovierung vor dem Einzug?
Malerarbeiten in einer 3-Zimmer-Wohnung dauern zwei bis vier Tage, ein Bodenwechsel drei bis fünf Tage, eine Badsanierung zwei bis drei Wochen. Für eine komplette Wohnungsrenovierung sollten Sie zwei bis sechs Wochen einplanen.
Was kostet eine Renovierung in München?
Marktüblich liegen Malerarbeiten bei 12 bis 25 € pro Quadratmeter Wandfläche, ein neuer Bodenbelag bei 35 bis 90 € pro Quadratmeter inklusive Verlegung. Eine komplette Wohnungsrenovierung ohne Bad kostet erfahrungsgemäß 250 bis 600 € pro Quadratmeter Wohnfläche.
Kann ich während der Renovierung schon in der Wohnung wohnen?
Technisch ja, praktisch selten sinnvoll. Staub, Gerüche und gesperrte Räume machen das Wohnen unangenehm, und die Arbeiten dauern deutlich länger. Bei Bodenarbeiten oder Badsanierungen ist ein Auszug meist unumgänglich.
Was ist die sinnvolle Reihenfolge bei einer Renovierung?
Zuerst Rückbau und Entrümpelung, dann Elektrik und Sanitär, danach Trockenbau und Verputzen, anschließend Malerarbeiten und zuletzt der Bodenbelag. Wer den Boden zuerst legt, beschädigt ihn bei allen folgenden Gewerken.
Wie stimme ich Umzugstermin und Renovierung ab?
Planen Sie zwischen Übergabe der neuen Wohnung und Umzugstag einen Puffer von mindestens einer Woche über die geschätzte Bauzeit hinaus. Ideal ist ein Überlappungsmonat, in dem beide Wohnungen zur Verfügung stehen — dann können Renovierung, Umzug und Rückgabe sauber nacheinander laufen.